Bisnistalk.com, – Jakarta – Sektor pusat perbelanjaan di Indonesia kini tengah bertransformasi, bergeser dari fokus pembangunan mal baru menjadi upaya revitalisasi aset yang sudah ada melalui renovasi dan penyesuaian konsep. Perubahan strategi ini, menurut analisis terbaru, telah menciptakan kesenjangan kinerja yang signifikan, di mana mal-mal premium semakin menunjukkan keunggulannya, sementara pusat perbelanjaan kelas menengah masih bergulat untuk mempertahankan daya saingnya.
Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan bahwa industri ritel telah memasuki era baru yang menuntut adaptasi mendalam baik dari sisi pengembang maupun peritel.
Ia menjelaskan, “Dahulu persaingan antar mal identik dengan pembangunan mal baru. Sekarang kompetisinya bergeser menjadi bagaimana meningkatkan kualitas aset yang sudah dimiliki.”
Data yang dirilis oleh Colliers menunjukkan proyeksi penambahan pasok ruang ritel yang kian terbatas di masa mendatang.
Di Jakarta, pasok ruang ritel saat ini mencapai 4,94 juta meter persegi, dengan estimasi tambahan hanya 63 ribu meter persegi hingga periode 2026-2029.
Sementara itu, wilayah Bodetabek mencatat 3,31 juta meter persegi pasok ruang ritel, dan diprediksi hanya akan bertambah 91 ribu meter persegi dalam rentang waktu yang sama.
Oleh karena itu, para pengembang kini lebih memprioritaskan strategi renovasi, reposisi konsep, dan perluasan area sewa pada pusat perbelanjaan yang telah memiliki basis pengunjung yang kuat.
Pendekatan ini dinilai lebih efisien karena dapat menekan risiko investasi secara bersamaan dengan mempercepat periode pengembalian modal.
Beberapa proyek seperti transformasi Pluit Junction dan Pluit Village, pengembangan Living World Alam Sutera, serta perluasan Kota Kasablanka menjadi contoh konkret dari tren ini.
Bahkan, rencana pengembangan Bintaro Jaya Xchange juga menunjukkan pergeseran dengan mengubah sebagian area parkir menjadi kawasan komersial baru.
Ferry Salanto menambahkan bahwa konsep pusat perbelanjaan masa kini turut berevolusi.
Pengembang kini semakin banyak menghadirkan area semi terbuka atau open-air, ruang komunitas yang fungsional, fasilitas olahraga yang lengkap, hingga konsep neighbourhood retail yang lebih terintegrasi dengan kawasan permukiman.
“Mal bukan lagi sekadar tempat belanja, tetapi menjadi tempat masyarakat berkumpul, bersosialisasi, bekerja, hingga menikmati berbagai aktivitas,” ujarnya.
Perubahan fundamental ini juga tercermin dalam strategi para peritel.
Alih-alih melakukan ekspansi besar-besaran dengan membuka banyak gerai, para peritel kini lebih selektif dalam memilih lokasi.
Prioritas diberikan pada mal yang mampu mencatatkan penjualan tinggi, memiliki jumlah pengunjung yang stabil, dan menawarkan pengalaman berbelanja yang superior.
Colliers mencatat bahwa sektor food and beverage (F&B), produk kecantikan (beauty), perlengkapan olahraga, hiburan (entertainment), dan gaya hidup (lifestyle) tetap menjadi pendorong utama permintaan ruang ritel.
Meskipun pasar ritel secara keseluruhan menunjukkan tren pemulihan, Colliers mengamati bahwa peningkatan ini belum merata di semua segmen mal.
Tingkat hunian mal kelas atas mengalami kenaikan, dari 87,6% pada tahun 2023 menjadi 89,4% pada kuartal II 2026.
Sebaliknya, mal kelas menengah ke bawah justru mencatat stagnasi, dengan tingkat hunian yang sedikit menurun dari 63,9% menjadi 63,3% pada periode yang sama.
Menurut Ferry Salanto, mal premium mampu mempertahankan kinerja positifnya berkat kombinasi bauran penyewa (tenant mix) yang kuat, konsep hiburan yang menarik, serta aliran pengunjung yang konsisten.
Kondisi ini memungkinkan ruang kosong akibat keluarnya penyewa lama untuk segera terisi kembali oleh penyewa baru.
Di sisi lain, mal kelas menengah ke bawah masih menghadapi tantangan signifikan akibat pergeseran perilaku konsumen.
Konsumen saat ini lebih mengutamakan pengalaman, kenyamanan hiburan, pilihan kuliner yang beragam, dan ruang untuk bersosialisasi, melampaui sekadar aktivitas berbelanja konvensional.
“Kini okupansi bukan lagi sekadar mencerminkan kondisi pasar, tetapi menjadi indikator daya saing masing-masing mal,” ujar Ferry.
Persaingan dalam sektor pusat perbelanjaan kini telah bergeser dari dominasi persaingan harga (price competition) menuju persaingan kualitas (quality competition).
Ferry berpendapat bahwa mal-mal yang berhasil menyajikan bauran penyewa yang tepat, pengalaman berbelanja yang memikat, serta mampu menarik jumlah pengunjung yang tinggi akan lebih mudah dalam mempertahankan tingkat huniannya.
Selain itu, kemampuan ini juga akan berdampak positif pada potensi kenaikan tarif sewa di masa mendatang.
